读懂加州租房合同与押金退还：上限、扣款与 21 天规则

在加州租房，押金往往是一笔不小的钱。搬走时押金退不回来、被扣得莫名其妙，是华人租客最常遇到的纠纷之一。很多问题其实在签约那一刻就埋下了：合同没看懂，入住时没留证据，退租前没有预检。

这篇指南按租房的先后顺序来讲：签约前怎么看房、申请费能收多少、合同里哪些条款要特别留意、押金最多能收多少、退租时房东能扣什么不能扣什么、21 天期限怎么算，以及押金不退时怎样一步步讨回来。内容以加州民法典（California Civil Code）为准，适用于加州的住宅租赁。

签约之前：看房与申请

看房时查什么

看房不只是看装修和采光。建议带上手机，逐项检查并拍照：

• 水电煤：开关每个水龙头，看水压和热水；试一下炉灶、暖气、空调；看电表、燃气表在哪。
• 门窗与安全：门锁、窗锁是否好用，烟雾报警器和一氧化碳报警器是否安装。
• 霉斑与漏水：浴室天花板、水槽下方、窗框周围最容易出问题。
• 虫害：橱柜角落有没有蟑螂、老鼠的痕迹。
• 已有损坏：地毯污渍、墙面划痕、家具缺损，都要记下来，签约时写进入住清单。

另外要确认对方确实是房东或授权的物业公司。网上低价房源、要求先汇款后看房的，多半是骗局。本站报道过旧金山租客汇款后「房东」消失的案例，汇款前务必核实身份和房产信息。

申请费有上限

房东收取的申请费（application screening fee）用于信用和背景调查，民法典第 1950.6 条规定了上限：以 1998 年的 $30 为基数，每年按消费者物价指数（CPI）调整。据加州公寓协会等行业机构公布，2026 年的上限约为每位申请人 $65.86，具体以当年公布为准。房东只能收取实际成本，实际花费少就要少收。

另外几条规定：

• 房东要给你一份收据，列明费用花在哪里。
• 你可以要求房东提供一份他拿到的信用报告（consumer credit report）副本。
• 2025 年 1 月 1 日起（AB 2493），房东如果明知没有空房、或短期内不会有空房，就不能收申请费。
• 房东要么按申请顺序审核、没审到的 7 天内退费；要么在选定租客后，把没选中者的申请费全额退还。

刚来美国、还没有信用记录的，可以先看开银行账户与建立信用记录。没有信用分时，常见的替代办法是提供存款证明、工作证明或找担保人。

读懂租房合同：常见条款逐条看

租房合同（lease 或 rental agreement）签了就有法律效力。下面这些条款最值得逐条对照：

签字前，合同上的空白处要填满或划掉，口头承诺（比如「帮你换新地毯」「车位免费」）要写进合同或附件。签完拿一份双方签字的完整副本，包括所有附件（addendum）。

中文合同与翻译权利

民法典第 1632 条规定：如果租房主要是用中文（或西班牙语、他加禄语、越南语、韩语）谈的，而且是租期超过一个月的住宅租约，房东应在签约之前把合同及其全部条款的译本交给租客。

• 谁适用：房东或中介用中文和你谈租金、租期等主要条件，比如通过中文广告、中文微信群、华人中介。
• 例外：如果是你自己带来的翻译（须年满 18 岁、中英文都流利，且不是房东的雇员或房东安排的人），房东可以不提供译本。
• 后果：房东应提供而没有提供的，租客可以依法解除（rescind）合同。

拿到中文译本后，以签字的英文正本为准还是以中文为准，也值得问清楚。不懂的条款，宁可多问几句再签。

押金：最多能收多少

加州的押金规则写在民法典第 1950.5 条。这里的「押金」（security deposit）范围很广：凡是名为押金、宠物押金、清洁费、钥匙费、预付最后一个月租金的钱，只要不是第一个月的租金，都算在押金里，都受同样的上限和退还规则约束。合同不能把任何一部分写成「不退还」（nonrefundable）。

AB 12：从两三个月降到一个月

• 以前：无家具的房子最多收两个月租金，带家具的最多三个月。
• 现在：2024 年 7 月 1 日起（AB 12），不论是否带家具，押金一般最多一个月租金，另加入住时预付的第一个月租金。
• 小房东例外：房东本人是自然人（或全部成员都是自然人的有限责任公司 LLC），并且名下出租住宅不超过 2 处、合计不超过 4 个单位，可以收到两个月租金。用家庭信托（family trust）持有房产的个人也算在内。
• 军人例外：租客是军人（service member）时，小房东例外不适用，押金仍以一个月租金为限，房东也不能因此拒租。

举例：月租 $2,500 的公寓，如果房东是大型物业公司，签约时最多收 $2,500 押金加第一个月租金 $2,500，合计 $5,000。如果房东是只出租一栋后院小屋（ADU）的个人房东，押金最多可以是 $5,000。

新规针对 2024 年 7 月 1 日及以后收取的押金。之前已经交的押金，一般不要求房东退回超出部分。

入住：把房子的原样留下证据

押金纠纷的核心，往往是「这个损坏是不是你造成的」。入住时的证据最关键。

AB 2801 规定，2025 年 7 月 1 日及以后开始的租约，房东要在租客入住前或入住时给房屋拍照。不过，房东拍了不代表你就不用拍。建议：

1. 拿到钥匙当天，在搬家具进来之前，逐个房间拍照、录视频，墙面、地板、厨卫、电器、门窗都拍到，并让照片带上日期。
2. 填写或索要入住检查清单（move-in checklist），把已有的污渍、划痕、损坏逐项写上，双方签字。
3. 发现问题用短信或电子邮件告知房东，留下书面记录。
4. 照片、视频和清单备份到云端，至少保存到押金退回之后。

住的期间，东西坏了及时书面报修。拖着不报、让小问题变成大损坏，退租时可能被算到你头上。

退租：预检、清洁与交还钥匙

这是最主要的一段流程。按下面的顺序做，能把被扣押金的风险降到最低：

1. 书面通知退租：按合同要求提前书面通知（按月租约通常是 30 天）。定期租约到期前也要确认是否续约，避免被自动续约。
2. 要求预检：房东在收到退租通知后，应书面告知你有权要求预检（pre-move-out inspection）。你提出后，预检的时间不能早于租期结束前两周，房东要提前至少 48 小时书面通知来的时间，你可以在场。
3. 拿到预检清单：预检后，房东要给你一份书面清单，列出打算扣钱的修理或清洁项目。
4. 自己先修好：在搬走前自己把清单上的问题处理掉（例如补墙上钉孔、清理烤箱），房东就不能再为这些项目扣钱。
5. 清洁到入住时的程度：法律要求的是恢复到入住时的清洁程度，不是「全新」。
6. 交还钥匙并留下新地址：交钥匙最好当面交接或书面确认日期。一定要把转寄地址（forwarding address）以书面形式交给房东，押金和明细要寄到这里。
7. 拍退房照片：离开前再完整拍一遍照片和视频，拍的角度尽量和入住时一样，方便对比。

2025 年 4 月 1 日起，房东也要在租客交还房屋后、修理或清洁之前拍照，修理或清洁完成后再拍一次，并在扣款时把照片随明细一起给你。

房东能扣什么，不能扣什么

民法典第 1950.5 条只允许房东从押金里扣以下几类费用：

• 未付的租金；
• 修复租客、住客或其访客造成的损坏，正常损耗除外；
• 把房屋清洁到入住时的程度；
• 合同里约定了的，修复或更换丢失、损坏的房东家具或物品（正常损耗除外）。

另外，入住前就已存在的损坏或缺陷、正常损耗，以及多任租客累积下来的正常损耗，都不能算到你头上。

正常损耗是指合理居住下自然产生的磨损。法条没有列出清单，下面是常见的对照参考，具体要看房屋的年限和实际情况：

AB 2801 还收紧了两类常见扣款：

• 专业清洁：房东不能要求租客支付专业地毯清洁或其它专业清洁服务，除非确有必要才能把房子恢复到入住时的状态（正常损耗不算）。
• 修理费用：请工人和买材料的费用，只能是把房屋恢复到入住时状态所需的合理金额。立法目的写得很明白：房东不能用前租客的押金来给房子升级。

21 天期限与扣款明细

租客搬走后，房东必须在 21 个日历天内（周末和节假日都算），做到以下之一：

• 全额退还押金；或者
• 退还扣除后的余额，同时给出书面扣款明细（itemized statement），逐项写明扣了什么、为什么扣、扣多少。

明细的要求：

• 修理和清洁合计超过 $125 的，要附上发票或收据副本；房东或其员工自己动手修的，要写明工作内容、用时和每小时费率。
• 21 天内修不完、拿不到发票的，房东可以先按合理估价扣，写明工人姓名和联系方式，再在拿到发票后 14 天内补寄。
• 按 AB 2801，还要附上前面说的照片。
• 如果你当初是用电子方式交的押金或房租，房东原则上要用电子方式把押金退到你书面指定的账户，除非双方书面约定用支票等其它方式。

房东超过 21 天不退、不寄明细，或者没有正当理由扣钱，你就有了主张权利的依据。如果法院认定房东是恶意（bad faith）扣押，除了应退金额，最多还可以判给租客相当于押金两倍的法定赔偿。

押金不退怎么办

1. 先打电话或发短信问清楚：有时只是地址错了或房东疏忽。沟通尽量用文字，方便留证。
2. 寄催告信（demand letter）：写明租址、租期、押金金额、搬出日期、已提供的转寄地址，指出房东违反了民法典第 1950.5 条，要求在一个具体期限（例如 10 天）内退还，并说明否则将到小额法庭起诉、主张恶意扣押的赔偿。用可追踪的方式寄出，自己留一份副本。
3. 整理证据：租约、押金收据、入住和退房照片视频、入住清单、预检清单、往来短信邮件、扣款明细。
4. 到小额法庭起诉：小额法庭（Small Claims Court）不需要请律师，个人最多可以索赔 $12,500，押金纠纷正好适合。具体怎么填表、交费、送达，见加州小额法庭：自己打官司讨回欠款。
5. 开庭陈述：带齐证据，把入住照片和退房照片对照着讲，说明哪些是正常损耗，房东有没有按时给明细和收据。

加州法院的自助中心有专门的押金指南，法条原文可在加州立法信息网查询。低收入租客还可以联系当地的法律援助机构，例如洛杉矶的法律援助基金会（LAFLA）。

常见问题

房东说押金里的一部分是「清洁费，不退」，合法吗？

不合法。加州的租约不能把任何押金写成不退还。清洁费属于押金的一部分，只有退租时房屋确实需要清洁、而且超出入住时的状态，才能按实际扣。

我交了「最后一个月租金」，还算押金吗？

算。预付的最后一个月租金计入押金总额，受一个月（或小房东两个月）的上限约束。

房子卖了，押金找谁要？

原房东应把押金转给新房东并通知你，或者扣除合法费用后退给你。如果两边都没处理好，原房东和新房东都可能要负责。收到换房东的通知后，最好书面确认押金去向。

和室友合租，押金怎么退？

房东一般会把押金退给租约上的租客，合租人之间怎么分，最好在入住时写个简单的协议。本站也报道过南加合租纠纷，合租前把规矩说清楚能省很多麻烦。

提前解约，押金会被全扣吗？

不会自动全扣。房东可以就未付租金和实际损失扣款，但有义务尽力把房子再租出去，减少损失。你可以协商找人接租，或书面约定解约条件。

常见误区与提醒

• 「我没拍照也没关系，房东会拍」：房东拍的照片由房东保管。自己的照片才是你手里的证据。
• 「21 个工作日」：是 21 个日历天，从你交还房屋那天后开始算。
• 「没给新地址也没事」：一定要书面提供转寄地址，否则押金和明细可能寄不到。
• 「住了五年，墙要重刷算我的」：长期居住后的自然老化属于正常损耗。
• 「小房东也只能收一个月」：符合条件的个人小房东可以收到两个月，签约时可以问清房东名下的出租情况。
• 「押金可以直接抵最后一个月房租」：除非房东书面同意，否则不要自行拿押金抵房租，这可能被当作欠租。

延伸阅读

• 加州涨租上限与租客驱逐保护
• 加州小额法庭：自己打官司讨回欠款
• 搬家后更新加州驾照与车辆登记地址
• 指南中心，更多在美生活办事指南

参考来源

1. California Civil Code § 1950.5（押金规定，含 AB 12、AB 2801 修订）（leginfo.legislature.ca.gov）
2. California Civil Code § 1950.6（申请费与信用报告）（leginfo.legislature.ca.gov）
3. California Civil Code § 1632（合同翻译义务）（leginfo.legislature.ca.gov）
4. AB 2801 Tenancy: security deposits（2024 年法案文本与立法摘要）（leginfo.legislature.ca.gov）
5. AB 12 Tenancy: security deposits（leginfo.legislature.ca.gov）
6. California Courts Self-Help: Guide to security deposits in California（selfhelp.courts.ca.gov）
7. California Apartment Association: Maximum applicant-screening fee increase for 2026（caanet.org）