加州涨租上限与租客驱逐保护：一年最多涨多少、房东能否赶人

房东来通知说明年房租要涨，涨多少才算合法？租约到期，房东不续约、让你搬走，他需不需要理由、要不要给钱？在加州，这两个问题的答案取决于你住的房子归哪一套规则管：州法《租客保护法》（Tenant Protection Act，即 AB 1482），还是洛杉矶市、洛杉矶县或帕萨迪纳等地更严格的本地租金管制，或者两者都不管。

这篇指南把几套规则放在一起讲清楚：涨租上限怎么算、哪些房子被豁免、什么情况下房东可以收回房子、要付多少搬迁补偿，以及收到驱逐通知后头几天该做什么。文中数字以 2026 年 9 月各机构官网公布的为准。最后还有一节写给房东，讲合规时最容易出错的几处。

先弄清你的房子归哪套规则管

加州的租客保护是一层叠一层的。最底下是州法 AB 1482，覆盖面最广。上面是城市或县自己的租金管制条例，只要比州法更严格，就按本地的来。还有一部分房子两套都不管，例如很多由个人持有的独立屋、十五年内新建的房子。

南加华人常住的几个地方大致是这样：

州法 AB 1482：涨租上限怎么算

AB 1482 在 2020 年 1 月 1 日生效，条文在《加州民法典》第 1947.12 条（涨租）和第 1946.2 条（驱逐）。根据加州司法部长办公室的说明，在任何 12 个月内，房租涨幅不得超过「5% 加上当地生活成本变化」，也不得超过 10%，取两者中较低的那个。

「当地生活成本变化」用的是美国劳工统计局（BLS）公布的所在都会区城市消费物价指数（CPI-U），看前一年 4 月到当年 4 月的涨幅。洛杉矶-长滩-阿纳海姆地区 2026 年 4 月的年涨幅是 3.7%，所以：

• 2026 年 8 月 1 日至 2027 年 7 月 31 日生效的涨租，上限是 5% + 3.7% = 8.7%。
• 2025 年 8 月 1 日至 2026 年 7 月 31 日，上限是 8%。

橙县、河滨、圣地亚哥、湾区用的是各自都会区的 CPI，数字不一样。洛杉矶市房屋局（LAHD）每年在租客权益通知里公布本地的 AB 1482 上限，可以直接对照。

几个细节容易被忽略：

• 基数怎么定：按涨租生效日之前 12 个月内收过的最低租金算，不是按你现在付的数字算。房东先给优惠、再「恢复原价」，也要受上限约束。
• 12 个月内最多分两次涨，两次加起来不能超过上限。
• 换租客可以重定租金：旧租客搬走后，房东对新租客的起始租金不受限制，之后再按上限涨。
• 有效期：AB 1482 的涨租和驱逐条款目前定于 2030 年 1 月 1 日失效，除非州议会延长。

哪些房子不受 AB 1482 管

以下几类房屋不适用州法的涨租上限，多数也不适用州法的正当理由驱逐：

• 15 年内新建的房子：取得入住许可（Certificate of Occupancy）不满 15 年。这是滚动计算的，每年都有一批房子「满 15 年」后进入保护范围。
• 符合条件的独立屋和共管公寓（condo）：业主不是房地产投资信托（REIT）、不是公司、也不是有公司成员的有限责任公司（LLC），并且房东已经用书面方式告知租客这套房子豁免。2020 年 7 月 1 日以后开始的租约，这段告知必须写在租约里。没有写这段告知，豁免就不成立。
• 业主自住的双拼屋（duplex）：业主从租约开始时就住在其中一户。
• 和业主同住、共用厨房或浴室的房间出租。
• 有契约限制的可负担住房、学校宿舍、酒店等。
• 已受更严格本地租管约束的单位：这些单位按本地规定办。

拿着政府住房券（Section 8）租房的，只要房子本身不在豁免范围内，照样受 AB 1482 保护。

很多华人租的是个人房东的独立屋。这时要翻出租约，找一段英文告知，大意是「本物业不受民法典第 1947.12 条租金限制及第 1946.2 条正当理由要求约束……业主不是 REIT、公司或有公司成员的 LLC」。找得到，房子一般就是豁免的。找不到，房东又是个人，这套房子很可能受州法保护。

正当理由驱逐与搬迁补偿

租客合法、连续住满 12 个月以后，房东要结束租约必须有法律认可的「正当理由」（just cause）。住满 12 个月之前如果加了新的成年租客，要等所有租客都住满 12 个月，或者其中一人住满 24 个月，才进入保护。

正当理由分两类。

有过错（at-fault）

包括拖欠房租、严重违反租约、制造滋扰、故意破坏房屋、在房内从事犯罪活动、未经同意转租、拒绝房东依法进屋等。能改正的违约，房东必须先发通知给租客改正的机会，租客没改才能发终止通知。有过错的驱逐不需要付搬迁补偿。

无过错（no-fault）

• 业主或其配偶、同居伴侣、子女、孙子女、父母、祖父母要搬进来自住；
• 把房子撤出租赁市场；
• 遵守政府命令或法院命令（例如房屋不宜居住）；
• 拆除重建或大幅翻修。

无过错收回，房东必须二选一：在发出终止通知后 15 个日历日内直接付给租客相当于一个月房租的搬迁补偿，或者书面免掉最后一个月房租。按民法典第 1946.2 条，房东没有严格照做，这份终止通知无效。本地条例规定的补偿更高时（例如洛杉矶市），按本地的付。

SB 567：2024 年起补上的几处漏洞

AB 1482 实施几年后，出现了一些「借名收房」的做法：说要自住，租客搬走后转手就以更高租金租给别人；或者说要大修，其实只刷刷墙。州议会通过 SB 567，从 2024 年 4 月 1 日起收紧了规则：

• 自住收回：要入住的人必须在租客搬走后 90 天内搬进来，并且连续自住至少 12 个月。终止通知里要写明入住人的姓名和与业主的关系。做不到的，房东要按原来的租金和条件把房子重新租给原租客，并补偿合理的搬家费用。
• 大幅翻修：工程必须涉及结构、电路、水管或机械系统的更换或大改，或者处理石棉、含铅油漆等有害物质，而且在符合规范的情况下，租客至少要搬出 30 天。只是换地板、刷油漆、小修小补，不算「大幅翻修」。终止通知要写清工程内容、附上所需许可证的副本，并告诉租客：工程没开工或没完成时，租客有权搬回原单位。
• 罚则：违反正当理由条款的房东，要赔实际损失和律师费；有意违法的，法院最高可判三倍实际损失，还可以判惩罚性赔偿。超过上限收取房租，也可能被要求退还并赔偿。州司法部长、市检察官等公共机构也可以起诉。

涨租通知：30 天还是 90 天

按月租（month-to-month）的租约，房东涨租必须提前书面通知。涨幅在 10% 以内（与前 12 个月最低租金相比）提前 30 天，超过 10% 提前 90 天。受 AB 1482 管的房子本来就涨不到 10% 以上，90 天的规定主要用于豁免房屋。

固定期限的租约（例如一年约），除非合同里写明可以中途调整，否则租期内不能涨，只能在续约时谈新租金。

洛杉矶市：RSO 与 JCO

洛杉矶市有两套租客保护，由洛杉矶市房屋局（LAHD）负责。

租金稳定条例（RSO）

RSO 主要管 1978 年 10 月 1 日或之前取得入住许可、有两个或以上出租单位的房产，市内大部分老公寓都在里面。每 12 个月只能涨一次，年度涨幅由市里公布：

2025 年 12 月，洛杉矶市议会修改了 RSO 的涨幅公式：以前是按 CPI 的 100% 计算，最低 3%、最高 8%；新公式按 CPI 的 90% 计算，最低 1%、最高 4%。另外从 2026 年 2 月 2 日起，房东替租客付煤气费、电费时额外多涨 1% 的做法被取消。实际执行的数字以 LAHD 每年公布的为准。

正当理由驱逐条例（JCO）

不属于 RSO 的出租房，包括很多独立屋和较新的公寓，受 JCO 保护：住满 6 个月或首份租约到期（以先到者为准），房东就要有正当理由才能收回。这比州法的 12 个月更早，也覆盖了部分州法豁免的房子。

无过错收回时，洛杉矶市的搬迁补偿比州法高很多。根据 LAHD 公布的《洛杉矶市租客保护通知》（2026 年 7 月 1 日更新），2026 年 7 月 1 日至 2027 年 6 月 30 日的标准如下：

「符合资格」租客（Qualified Tenant）一般指 62 岁以上长者、残障人士或家中有未成年子女的家庭，具体认定以 LAHD 为准。如果房东是个人、名下出租房不超过 4 个单位，出租的又是独立地块上的独立屋，补偿是一个月房租。

洛杉矶市还有几条本地规定：

• 欠租金额低于该户型的「公平市场租金」（FMR）时，房东不能以欠租为由驱逐。2026 年 5 月 21 日至 9 月 30 日的门槛是：单间 $2,079、一房 $2,328、两房 $2,903、三房 $3,681、四房 $4,098。
• 房东发出的任何终止租约通知，都要在送达租客后 3 个工作日内报备给 LAHD。没有报备，租客在法庭上可以拿来抗辩。
• 市里的「租客法律顾问权」计划（RTC）为符合条件的租客提供免费律师。房东发驱逐通知时必须附上相关告知。

洛杉矶县非建制区：RSTPO

不属于任何城市的地区叫「非建制区」（unincorporated area），由洛杉矶县直接管理。圣盖博谷一带华人熟悉的哈仙达岗（Hacienda Heights）、罗兰岗（Rowland Heights）、南圣盖博（South San Gabriel）、东圣盖博（East San Gabriel）等都属于这一类。它们的邮寄地址看上去和城市一样，要单独查证。

这些地区适用县的《租金稳定与租客保护条例》（RSTPO），由县消费者与商业事务局（DCBA）负责。按 DCBA 2026 年 3 月修订的公告：

• 完全受管的单位，主要是位于非建制区、有两个或以上出租单位、1995 年 2 月 1 日或之前取得入住许可的房产，以及出租的活动房屋。
• 从 2025 年 1 月 1 日起，年涨幅为前一年（截至 9 月）CPI 变化的 60%，最高 3%。符合条件的小房东可以再加 1%（最高 4%），豪华单位可以再加 2%（最高 5%）。
• 2026 年 7 月 1 日至 2027 年 6 月 30 日：一般单位 1.919%，小房东 2.919%，豪华单位 3.919%。上一期（2025 年 7 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日）分别是 1.930%、2.930%、3.930%。
• 房东必须先在县里登记每个单位、交清登记费，才能涨租；每 12 个月最多涨一次，并提前至少 30 天书面通知。

非建制区里不在「完全受管」范围内的出租房，例如很多独立屋，一般仍受 RSTPO 的正当理由驱逐保护。具体适用情况可以打 DCBA 电话 (800) 593-8222 询问。

圣盖博谷城市：多数没有本市租管

据我们查阅的公开资料，阿罕布拉（Alhambra）、蒙特利公园（Monterey Park）、艾尔蒙地（El Monte）等圣盖博谷城市目前没有自己的租金管制条例，出租房主要适用州法 AB 1482。

例外是帕萨迪纳（Pasadena）。2022 年当地选民通过 H 提案（Measure H），设立了租金稳定制度。市租房委员会把 2026 年 10 月 1 日至 2027 年 9 月 30 日的年度涨幅定为 2.5%（上一期是 2.25%）。帕萨迪纳租管的覆盖范围和法律细节近年一直有诉讼，住在当地的，请直接向市租金稳定部门（Rent Stabilization Department）确认。

城市政策会变。你住在圣盖博谷其它城市，想确认有没有新条例，最直接的办法是打电话到市政府（City Hall）的住房或规划部门，问一句「本市有没有租金管制或正当理由驱逐条例（rent control or just cause ordinance）」。

五步查清你家房子属于哪种

1. 确认房子在哪个城市，还是在非建制区。打开洛杉矶县选务处的地址查询地图，输入门牌地址，看「City」一栏显示城市名还是「Unincorporated」。几分钟就能查到。
2. 查本地租管状态。在洛杉矶市的，到 LAHD 的 ZIMAS 系统输入地址，点「Housing」标签，就能看到这处房产是否属于 RSO 或 JCO。在非建制区的，到县的租金登记系统输入地址或地块号（APN）查询。在帕萨迪纳的，联系市租金稳定部门。其它城市打电话问市政府。
3. 查建成年份和业主身份。在洛杉矶县估价官（Assessor）的房产查询网站输入地址，可以看到建成年份和单位数。入住许可不满 15 年的新房不受 AB 1482 管。租独立屋或 condo 的，再翻租约找豁免告知，同时看看业主是个人还是公司。
4. 对照上限算一算。拿过去 12 个月付过的最低月租，乘以适用的上限。例如最低月租 $2,000，在洛杉矶适用 AB 1482，2026 年 8 月 1 日以后生效的涨租最多 $2,000 × 8.7% = $174，新租金不超过 $2,174。是 RSO 单位的，最多涨 3%，也就是 $60。
5. 拿不准就打电话问。洛杉矶市打 LAHD (866) 557-7368，非建制区打 DCBA (800) 593-8222。也可以找下文列出的法律援助机构，一般不收费。

收到驱逐通知怎么办

第一步：分清是「通知」还是「法院文件」

房东贴在门上或寄来的「3 天付租或搬出通知」（3-Day Notice to Pay Rent or Quit）、「60 天终止通知」等，都只是房东单方面的通知，不是法院命令。3 天通知的 3 天不算周六、周日和法院假日。这时你不用立刻搬走，但要认真对待：

• 核对欠款金额。3 天付租通知一般只能要求所欠的房租本身，把滞纳金、杂费一起算进去的，要特别留意。
• 想留下来、也付得起的，在期限内付清，并留下付款凭证（支票、银行转账记录）。
• 无过错终止的，看有没有写明理由，搬迁补偿有没有在 15 天内付或书面免除。在洛杉矶市的，还可以去 LAHD 查这份通知有没有报备。

第二步：收到法院传票，10 个工作日内答辩

通知期满后，房东要赶人，必须向法院提起「非法占有诉讼」（Unlawful Detainer）。你会收到传票（Summons）和起诉状（Complaint）。从 2025 年 1 月 1 日起，租客答辩期限从 5 天延长到 10 天，不算周六、周日和法院假日。

答辩一般用法院表格 UD-105（Answer），交到法院书记处。交不起诉讼费的，可以同时申请减免（表格 FW-001）。加州法院自助中心有详细说明，洛杉矶县高等法院也有面对面的自助中心。

最重要的一点：不要因为看不懂英文就把传票放在一边。过了期限不答辩，法院可以不听你的说法直接判房东胜诉，你失去所有辩护机会。

第三步：认清非法「自助驱逐」

只有法院判决后，由县警长（Sheriff）执行，才能把租客合法请出去。在这之前，房东以下做法都是违法的：换门锁、卸门窗、断水断电断煤气、把你的东西搬出去、以骚扰逼你搬走。根据民法典第 789.3 条，房东为赶走租客而断水电、锁门的，除了赔偿实际损失，每违法一天还要付最多 $100 的罚款，每项诉因最少 $250。洛杉矶市还有专门的《租客反骚扰条例》，可以到 LAHD 投诉。

遇到这种情况，先拍照录像留证据，把门锁、断电的时间记清楚。可以报警（非紧急情况打当地警局或警长站的非紧急号码），再联系法律援助。

免费法律援助去哪找

• StayHousedLA：洛杉矶县和洛杉矶市政府与本地法律服务机构合办。热线 (888) 694-0040，网站 stayhousedla.org。提供租客权益讲座、帮助填写答辩表，符合收入条件的还能获得律师代理出庭。
• 洛杉矶市房屋局（LAHD）：(866) 557-7368，周一至周五上午 9 点至下午 4 点。可以查询 RSO/JCO、投诉违规涨租和骚扰。
• 洛杉矶县消费者与商业事务局（DCBA）：(800) 593-8222，负责非建制区的 RSTPO。
• 洛杉矶法律援助基金会（LAFLA）等非营利机构：为低收入租客提供驱逐抗辩。
• 房租补助：欠租是因为收入骤降的，可以留意政府的紧急租金补助，例如本站报道过的洛杉矶紧急租金补助，每期申请条件和开放时间不同。

打电话时英语不流利的，可以直接说「Chinese interpreter, please」要求中文翻译。

写给房东：合规提醒

圣盖博谷不少华人本身就是房东，名下有一两套出租房。下面几处最容易出问题：

• 先确认适用哪套规则，再定涨幅。按上面的方法查清，别凭印象按 10% 涨。按「过去 12 个月最低租金」计算，超出上限的部分可能要退还并赔偿。
• 独立屋要豁免，告知必须到位。个人持有的独立屋、condo 想豁免 AB 1482，必须在租约里写入法定的豁免告知。用公司或有公司成员的 LLC 持有的，不能豁免。
• 通知一律书面，按法定方式送达。30 天、90 天、3 天通知都要写清楚、算对日期，保留送达证明。洛杉矶市的终止通知还要 3 个工作日内报备 LAHD，并附上「租客法律顾问权」告知。
• 无过错收回先把钱算好。州法是一个月房租，洛杉矶市按 LAHD 的补偿表，最高 $27,400。补偿付得不对，通知可能整份无效。
• 自住、大修要说到做到。SB 567 之后，自住收回要 90 天内搬进、住满 12 个月；大修要有实质工程和许可证。做不到的，要按原价把房子租回给原租客，还可能面临三倍赔偿。
• 千万别自己动手赶人。换锁、断电看起来省事，罚款和赔偿往往比欠的房租还多。欠租问题走正式程序，必要时请律师或专业驱逐服务。本站报道过圣盖博谷华人房东涨租、催租遇到的纠纷，可以参考。
• RSO 和 RSTPO 单位按时登记、交费。没登记或没交费，本地规定下可能不能涨租。

常见问题

租约到期，房东说不续约，我必须搬吗？

如果房子受 AB 1482 或本地正当理由条例保护、你也已住满规定时间，「租约到期」本身不是正当理由。房东要收回，必须引用法定理由；属于无过错的，还要付搬迁补偿。豁免房屋则不需要理由，但要按法定期限提前书面通知（住满一年以上一般是 60 天）。

房东说要重新装修，让我先搬走，装完再回来，要付我钱吗？

要看工程是否达到「大幅翻修」的标准：需要租客至少搬出 30 天，涉及结构、水电或有害物质处理。达到的，属于无过错收回，要付搬迁补偿，通知里要附许可证副本，并告诉你搬回的权利。只是换地板、刷墙，不能以此为由终止租约。

我租的是个人房东的独立屋，他一次涨了 15%，合法吗？

先看租约里有没有豁免告知。有，而且房东确实是个人，州法不设上限，但涨幅超过 10% 要提前 90 天书面通知。没有告知，房子就受 AB 1482 约束，15% 超过上限。房子在洛杉矶市的，还要查 ZIMAS，看是否属于 RSO。

房东能因为我投诉维修问题就涨租或赶我走吗？

不能。加州法律禁止房东因租客依法投诉、向政府举报或行使法定权利而报复。收到投诉后 180 天内涨租、减少服务或发终止通知的，法律推定为报复，房东需要证明有别的正当理由。投诉维修最好用书面方式，并保留记录。

2030 年 AB 1482 到期以后怎么办？

按现行条文，AB 1482 的涨租和正当理由条款在 2030 年 1 月 1 日失效，州议会可以在此之前延长或修改。洛杉矶市、县等本地条例不受这个期限影响。我们会在社会新闻栏目跟进。

常见误区与提醒

• 「每年可以涨 10%」：10% 只是封顶。洛杉矶地区 2026 年 8 月起的实际上限是 8.7%，受本地租管的单位更低。
• 「独立屋都不受管」：只有业主是个人（或非公司）并且书面告知了，才豁免。在洛杉矶市，独立屋还可能受 JCO 保护。
• 「地址写 Rosemead 就是 Rosemead 市」：邮寄地址不等于行政区，一些非建制区的地址也用附近城市名，要用地图工具查证。
• 「收到 3 天通知就得 3 天内搬」：通知只是开始，真正的期限是收到法院传票后的 10 个工作日。
• 「签了放弃权利的条款就没保护了」：AB 1482 规定的租客权利不能在租约里放弃，这类条款无效。

延伸阅读

• 读懂租房合同与押金退还规则：签约前要看的条款，搬走后押金多久退。
• 加州小额法庭：自己打官司讨回欠款：押金不退、搬迁补偿没付，可以走小额法庭。
• 首次在加州买房全流程：不想再被涨租牵着走，可以了解买房的准备。

参考来源

1. California Attorney General – Landlord-Tenant Issues (Tenant Protection Act)（oag.ca.gov）
2. California Civil Code §1947.12 (rent cap)（leginfo.legislature.ca.gov）
3. California Civil Code §1946.2 (just cause, relocation)（leginfo.legislature.ca.gov）
4. LAHD – City of Los Angeles Renter Protections Notice (updated 07.01.2026)（housing.lacity.gov）
5. LA County DCBA – RSTPO Rent Increase Bulletin (July 2026–June 2027)（dcba.lacounty.gov）
6. BLS – Consumer Price Index, Los Angeles area, April 2026（bls.gov）
7. City of Pasadena – Rental Housing Board approves 2.5% AGA for 2026–2027（cityofpasadena.net）
8. California Apartment Association – SB 567 new eviction rules (April 2024)（caanet.org）