首次在加州买房全流程：预算、贷款、托管到过户

在加州买第一套房，是很多华人家庭在美国最大的一笔开销。流程不算神秘，但环节多、术语多、时间卡得紧：从算预算、办贷款预批，到签买方代理协议、出价、开托管、验房、买保险、过户，前后通常要两三个月，任何一步没准备好都可能多花钱，甚至丢掉定金。

这篇指南按实际办理顺序，把每一步在哪办、要准备什么、容易踩哪些坑讲清楚，也专门讲了华人常遇到的问题：非公民能不能贷款、从中国汇首付款要准备哪些证明、山火区的房子为什么难买保险。本文讲的是一般情况，具体到你的交易，请以贷款机构、托管公司和律师的书面意见为准。

先弄清楚：你能买多少钱的房

很多人先看房、后算账，结果看中了却贷不下来。正确顺序是先算预算，再去看房。

首付和贷款类型

首次购房者最常见的是两类贷款：

• 常规贷款（Conventional）：由房利美（Fannie Mae）、房地美（Freddie Mac）收购的贷款。首付最低约 3%，首付不到 20% 要付私人房贷保险（PMI），付到一定比例后可以申请取消。
• FHA 贷款：由联邦住房管理局担保。根据 HUD 的规定，信用分 580 分以上最低首付 3.5%；500–579 分最低首付 10%；500 分以下不能办。FHA 贷款要付房贷保险费（MIP），规则比 PMI 更难取消。

贷款金额还有上限。联邦住房金融局（FHFA）公布的 2026 年常规贷款基准上限是单户 $832,750，高房价地区最高 $1,249,125。洛杉矶县、橙县属于最高档，FHA 在这两个县的单户上限同样是 $1,249,125。内陆县的上限更低，按县查询。贷款额超过上限就是大额贷款（Jumbo），一般要求更高的信用分、更多首付和更多存款证明。

信用分数要多少

信用分直接影响能不能批、利率多少。FHA 的门槛上面说过。常规贷款过去普遍以 620 分为最低线；房利美在 2025 年 11 月 16 日起取消了自动审核系统（DU）的 620 分硬门槛，改为综合评估风险，房地美此前已有类似做法。但这不等于低分就能贷：贷款机构和房贷保险公司仍可以自己设最低分，而且分数越低，利率和保险费越高。实际操作里，信用分 700 分以上会从容得多。

刚来美国、信用记录很短的朋友，先看开银行账户与建立信用记录，至少留出一年时间养信用。

除了首付，还要准备哪些钱

月供不只是本金和利息。加州买房人要把房产税、屋主保险、房贷保险、HOA 月费一起算进去，业内常把这几项合称 PITI 加 HOA。

首次购房者援助：2026 年还有哪些

加州住房金融局（CalHFA）是州政府的购房援助机构，不直接放贷，要通过它认可的贷款机构申请。CalHFA 对「首次购房者」的定义是：过去三年内没有拥有并居住过自己的房子，也没有住在配偶名下的房子里。几个项目的情况如下（2026 年 9 月查询官网）：

• MyHome 首付援助（MyHome Assistance Program）：一笔延期还款的第二贷款。配 FHA 贷款时最多为房价或估价较低者的 3.5%，配常规贷款时最多 3%。要符合 CalHFA 收入上限，房子必须自住，不允许不住在该房的共同借款人。
• CalHFA 自己的第一贷款：包括 CalHFA FHA、CalPLUS FHA、CalHFA 常规贷款、VA、USDA 等 30 年固定利率产品，可以和 MyHome 搭配。
• 加州梦想人人有（Dream For All）：面向「第一代购房者」的共享增值贷款，最多资助房价的 20%，上限 $150,000。卖房或还清贷款时，要归还本金并按比例分出房子的增值。2026 年这一轮在 2 月 24 日至 3 月 16 日开放登记，抽签决定资格，目前已关闭，下一轮时间未公布。想申请的人留意 CalHFA 官网公告。

CalHFA 的项目都要求至少一名首次购房的借款人完成购房者教育课程，可以上 eHome 的网课（收费约 $100），或者通过 HUD 认可的住房辅导机构线下或线上上课。除了州级项目，洛杉矶市、洛杉矶县及不少城市也有自己的首付援助，额度和名额每年变化，向所在城市住房部门查询。

非公民能不能贷款

这是华人最常问的问题，答案取决于身份和贷款类型：

• 公民和绿卡持有人：和其他人条件相同，可以申请 FHA、常规贷款和 CalHFA 项目。
• 持工作签证等合法非永久居民：FHA 从 2025 年 5 月 25 日起不再接受非永久居民（HUD 第 2025-09 号通知），之前可以办。房利美的指引仍然写明，合法的永久和非永久居民与公民适用相同条件，但贷款机构会自行核实合法居留身份，要求因机构而异。
• 不在美国居住的外国买家：一般办不了 FHA 和常规贷款，只能找做「外国人贷款」的机构，通常要求 30% 甚至更高首付、更高利率。
• 只有 ITIN、没有社安号的人：主流政府背景贷款基本不做，只有少数机构有 ITIN 贷款产品，首付和利率都更高。ITIN 本身的申请见申请个人报税识别号（ITIN）。

身份相关的规定这两年变动频繁。签证快到期、正在办绿卡的人，贷款前先问清楚贷款机构需要看哪些移民文件、剩余有效期有没有要求。

从中国汇首付款：资金来源要说得清

美国贷款机构审核首付款，核心是「钱从哪里来、是不是借的」。从中国过来的钱，审核只会更细。

• 资金来源证明：通常要看最近两个月左右的银行对账单。大额入账要逐笔解释，并提供转出方账户记录、汇款凭证。
• 父母赠与：要写赠与信（Gift letter），注明赠与人、金额、关系、不需要偿还，并附上赠与人账户转出和你账户转入的记录。不同贷款类型对赠与人身份有限制，提前问贷款机构。
• 中国外汇规定：国家外汇管理局规定，境内个人每人每年有等值 5 万美元的便利化购汇额度，但购汇不得用于境外买房、证券投资等尚未开放的资本项目。借用多名亲友额度分拆汇款，可能被列入「关注名单」，当年及之后两年不能享受便利化额度。怎么合规出境，请咨询国内银行或专业人士。
• 美国申报：从外国个人收到的赠与，一年合计超过 $100,000 要向 IRS 报 3520 表（不交税，但漏报罚款很重）。在中国还有账户的，还要留意 FBAR 申报，见海外账户与资产申报：FBAR 与 8938 表。

最稳妥的做法是：打算买房前半年到一年，把钱通过合规渠道转进自己的美国账户并放着不动，对应文件一次性存档。临近签约才大笔进出，很容易拖慢审批。

办理步骤：从预批到拿钥匙

1. 拿贷款预批（Pre-approval）：向银行、信用合作社或贷款经纪人提交收入、报税表、存款、身份材料，贷款机构查信用后出具预批信，写明可贷金额。预批比「预审（Pre-qualification）」可信得多，加州卖家基本都要求出价附上。申请后 3 个工作日内会收到贷款估算表（Loan Estimate），建议找两三家比较利率和费用。约 1–2 周。
2. 签买方代理协议，开始看房：想让经纪人带你看房（包括视频看房），要先签书面买方代理协议。加州 AB 2992 规定，个人买家的协议从 2025 年 1 月 1 日起最长 3 个月，不能自动续约，续约要重新书面签字。佣金金额写在协议里，可以谈，不是法定比例。只是自己去开放日（Open house）看房，不用签。
3. 出价（Offer）：加州多数交易使用加州房地产经纪人协会（C.A.R.）的标准购房合同（RPA）。出价时要定价格、首付比例、定金金额、过户日期，以及各类或有条款的天数。多人抢房时，卖家往往看条款多于看价格，但不要为了抢房盲目放弃保护条款。
4. 开托管、汇定金：双方签约后开托管（Escrow）。定金一般是房价的 1%–3%，按标准合同在接受出价后 3 个工作日内汇入托管账户。汇款前一定要打电话到你自己查到的托管公司官方电话核对账户，不要相信邮件里的「新账户」。南加州已有华人因为假冒托管公司损失数十万美元，见本站报道。
5. 收披露文件、验房：卖家要交房屋状况披露（TDS）、自然灾害披露（NHD）等文件。买家请独立验房师验房，视情况另查屋顶、下水道、白蚁、地基等。标准合同默认验房等调查期为 17 天。
6. 估价和贷款审批：贷款机构安排估价（Appraisal），同时核实你的收入和存款。这期间不要换工作、不要刷大额信用卡、不要贷款买车。
7. 买屋主保险：拿到保险确认（Binder）才能放款。山火区的房子这一步可能最难，越早开始问越好（详见下文）。
8. 撤销或有条款：各项检查满意后，签署撤销条件的文件。撤销后如果违约，定金可能被没收。
9. 审阅结算单、签字过户：法律规定贷款人至少在过户前 3 个工作日把结算披露表（Closing Disclosure）给你，逐项对照 Loan Estimate。之后到托管公司或由公证员上门签贷款文件，把剩余首付和费用汇入托管。县登记处登记产权后，交易完成，拿钥匙。

从签约到过户，加州常见的是 30–45 天，贷款复杂或身份材料多的可能更久。

或有条款：保护你的定金

或有条款（Contingency）就是「满足条件才继续买」。标准合同里的三项最重要：

天数可以在合同里改。在规定期限内，买家要主动书面撤销或行使条款，不要以为「不说话等于保留」。另外，合同里如果双方都签了违约赔偿条款，按加州民法典第 1675 条，买来自住的 1–4 单位住宅，卖方能扣的定金最多是房价的 3%。

加州特有的披露文件

• 房屋状况披露（TDS）：加州民法典第 1102 条起的规定，1–4 单位住宅的卖家要书面说明房屋的结构、设备、已知缺陷。
• 自然灾害披露（NHD）：说明房子是否位于地震断层带、滑坡或液化区、洪水区、山火高危区、水坝淹没区等。
• 撤销权：如果这两份披露是在你签约之后才交付，你在收到后有 3 天（当面交付）或 5 天（邮寄交付）可以书面解约。
• 其他常见文件：卖方问卷、含铅油漆披露（1978 年前建成的房子）、性罪犯登记网站告知、烟雾报警器和热水器固定合规声明等。

披露文件往往上百页，自己一定要读，尤其是 NHD 里的山火和地震分区，它会直接影响后面的保险费。住在地震带的，也可以顺便看看地震应急包与家庭防震准备。

屋主保险：加州买房最新的难题

这几年加州山火频繁，不少大保险公司在高风险区停止新保单或不续保。没有保险，贷款机构不会放款，所以签约前就要问保险，最晚也要在撤销贷款条款之前拿到报价。

• 先找私营保险：通过有执照的保险经纪人多家询价，加州保险局（CDI）官网有保险比价工具和消费者指南。
• 加州 FAIR Plan：法定的「最后选择」。私营市场买不到时，经纪人帮你申请。住宅保单每处最高保额 $3,000,000。基本保单主要保火灾、雷击、内部爆炸、烟熏，不含责任险、水管漏水、盗窃等，一般要另买补充保单（DIC）。
• 防火改造有折扣：清理房屋周边可燃物、换防火屋顶和通风口等，按州里的「更安全远离山火」标准可以拿到保费折扣。
• 地震险另买：普通屋主保险不含地震损失，要单独购买。

保险费会直接进入月供计算。山火区同一价位的房子，保费可能差好几倍，这笔账要在出价前算清楚。

产权保险与过户费用

产权保险（Title insurance）保的是「这房子确实归卖家、没有隐藏的欠款和权利纠纷」。贷款机构会要求买家买一份保护贷款人的保单；保护买家自己的业主保单，在南加州一般由卖家付，北加州习惯不同，按合同约定。产权公司会在托管期间出具初步产权报告（Preliminary title report），要看有没有未清偿的留置权、地役权。

过户费用大致包括：贷款手续费和积分（Points）、估价费、信用报告费、产权保险、托管费、登记费、预付利息、首年屋主保险、预存的房产税和保险（Impound）、HOA 过户费等。准确金额以 Loan Estimate 和 Closing Disclosure 为准。

房产税：Prop 13 怎么算

加州 1978 年的第 13 号提案（Prop 13）规定，一般房产税为评估价的 1%，评估价每年最多上涨 2%。但买房时会按成交价重新评估，所以你付的税是按买价算，不是按卖家当年的旧价。

• 地方附加：在 1% 之外，还有选民批准的学区、城市债券等附加税，合计通常略高于 1%。新开发社区可能还有 Mello-Roos 等特别税，总税率明显更高，买之前看县税务官的税单。
• 补充税单（Supplemental tax bill）：过户后县里会按新评估价补收差额，这张单子常常在过户几个月后才寄到，不在贷款的预存账户里，要自己留钱。
• 自住屋主豁免（Homeowners' Exemption）：自住主要住所可以减免 $7,000 评估价，每年省几十美元。过户后县评估办公室一般会寄来申请表，记得填。

HOA：公寓和联排别墅要多看一步

买公寓（Condo）、联排别墅（Townhouse）或规划社区的独立屋，通常要加入屋主协会（HOA），每月交管理费。签约后卖家要提供 HOA 的章程、规定、预算、储备金报告、近期会议记录和有无特别摊派（Special assessment）等文件。重点看三件事：储备金够不够、有没有正在进行的诉讼、有没有限制出租的规定。储备金不足的社区，将来可能突然收一大笔维修费；诉讼中的社区，有的贷款机构不愿放款。

常见问题

预批以后还能被拒贷吗？

能。预批是基于你当时的材料。之后换工作、收入减少、信用分下降、新增负债，或者房子估价不够，都可能导致最终拒贷。所以预批后到过户前，财务状况尽量保持不动。

买方经纪人的佣金谁付？

现在要在买方代理协议里写清楚。卖家可以主动提出替买家付部分或全部，也可以作为出价谈判的一部分，但不能默认。协议里的佣金是固定数、比例还是其他方式，签之前要看明白，可以谈。

不用经纪人，自己买行不行？

法律上可以。但加州的合同和披露很复杂，没有经纪人的买家更要考虑请房地产律师审合同。

托管公司是谁选的？

南加州通常由买卖双方在合同里约定，常见由卖方一方提议。托管是中立第三方，只按双方共同指示办事，不代表任何一方给你建议。

过户后要办哪些事？

申请自住屋主豁免，留钱等补充税单，到 DMV 更新驾照和车辆登记地址，保存好全部过户文件，以后卖房报税要用。

常见误区与提醒

• 只比利率，不比费用：有的低利率是花钱买积分换来的，要看 Loan Estimate 上的总成本。
• 为抢房放弃所有条款：放弃验房、贷款条款的风险，最后都落在你的定金上。
• 最后几天才问保险：山火区的房子，保险问题可能让整笔交易推迟甚至取消。
• 相信邮件或短信里的汇款指示：电汇诈骗是买房最常见的骗局，钱汇出后很难追回。
• 首付款临时拼凑：来路不明、分拆入账的钱，会让审批反复要求补材料。
• 忽略房产税补充单：它可能是一笔几千美元的开支，来得比你想象的晚。

更多在美生活办事的指南，可以到指南中心查看。

参考来源

1. CalHFA – Homebuyer Loan Programs / MyHome Assistance Program（calhfa.ca.gov）
2. CalHFA – California Dream For All（calhfa.ca.gov）
3. FHFA Announces Conforming Loan Limit Values for 2026（fhfa.gov）
4. HUD – Does FHA require a minimum credit score?（answers.hud.gov）
5. California Department of Insurance – California FAIR Plan（insurance.ca.gov）
6. CFPB – When do I get a Closing Disclosure?（consumerfinance.gov）
7. California DRE – Basic Contract Provisions and Disclosures in a Residential Real Estate Transaction（dre.ca.gov）
8. NAR – Consumer Guide to Written Buyer Agreements（nar.realtor）